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TRIBUTARIA |
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La nuova tassazione delle plusvalenze |
Interessati i trasferimenti di immobili
La vendita di immobili, acquistati o costruiti da meno di 5 anni,
effettuata da privati, che genera una plusvalenza, è soggetta dal 1° gennaio
2006 a una imposta sostitutiva del 12,5%. Il nuovo sistema consente un
significativo risparmio fiscale
La Finanziaria 2006 ha rivoluzionato la tassazione delle plusvalenze che
si realizzano in presenza di trasferimenti di immobili effettuati da
privati; in virtù di quanto previsto nella legge n. 266/2005, i maggiori
valori (rispetto a quelli di acquisizione) che vengono realizzati con le
vendite di fabbricati o terreni sono infatti ora soggetti a un’imposta
sostitutiva del 12,5%.
L’articolo 67 del Testo unico sulle imposte sui redditi (Tuir) individua,
tra i redditi diversi da assoggettare a tassazione, anche le plusvalenze
realizzate mediante la vendita di immobili (fabbricati o terreni agricoli),
acquistati o costruiti da meno di 5 anni, con esclusione di quelli avuti in
successione o donazione, e delle abitazioni che, per la maggior parte del
periodo di possesso, sono state utilizzate come abitazione principale del
proprietario o dei suoi familiari; sono plusvalenze tassabili anche quelle
realizzate con la vendita di terreni edificabili.
La plusvalenza consiste nella differenza tra il valore di vendita
dell’immobile e quello di acquisto, oppure, nel caso di acquisizione
gratuita (successione o donazione), tra il valore di vendita e quello
dichiarato a suo tempo nelle denunce e negli atti; i valori di acquisizione
vanno aumentati di ogni altro costo inerente agli immobili, successivamente
sostenuto.
Finora, queste plusvalenze venivano tassate sulla base dell’aliquota Irpef
media, calcolata sui due anni precedenti, in base ai redditi dichiarati dal
contribuente che vende gli immobili (nel caso di tassazione separata),
oppure con l’aliquota Irpef applicata in dichiarazione per tutti gli altri
redditi; ora, invece, viene applicata un’imposta sostitutiva del 12,5%,
sulle plusvalenze realizzate dalle persone fisiche con la vendita di aree
fabbricabili e di fabbricati o terreni acquistati da meno di 5 anni, con un
risparmio fiscale non indifferente.
La nuova agevolazione si attua mediante apposita dichiarazione che, al
momento del rogito, il venditore deve rendere al notaio, il quale, su delega
del contribuente, provvede a determinare, riscuotere e versare l’imposta al
Fisco, utilizzando il modello F24, con codice tributo 1107, riportando come
anno di riferimento quello in cui è avvenuta la cessione del bene.
Nel caso di vendita di un’area edificabile, come anche di un terreno
agricolo acquistato da meno di 5 anni, bisogna comunque sottolineare che,
per il momento, la norma potrebbe risultare poco interessante per coloro che
hanno fatto, o prevedono di fare, la rivalutazione dei terreni mediante
perizia con il pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% (si veda
L’Informatore Agrario n. 50/2005); costoro, infatti, avendo stimato il
terreno a un valore aggiornato e potendo utilizzare questo valore per il
calcolo della plusvalenza in luogo di quello di acquisto, rendono così
minima o nulla la differenza con il prezzo di vendita, abbattendo l’importo
tassabile.
La nuova tassazione non si applica invece nel caso di plusvalenze realizzate
con la lottizzazione di terreni.
L’acquisto di abitazioni
La Finanziaria 2006 ha portato delle novità anche per le compravendite di
abitazioni e relative pertinenze tra privati; dal 1° gennaio scorso,
l’acquirente può infatti calcolare l’imposta di registro da versare, sul
valore determinato in base alle rendite catastali e non più sulla base del
prezzo dichiarato nell’atto di vendita. Anche in questo caso, l’applicazione
della nuova tassazione deve essere espressamente richiesta dalle parti al
momento del rogito.
Nel caso di acquisto di prima casa, per determinare l’imponibile su cui
calcolare l’imposta di registro si deve dunque rivalutare del 5% la rendita
catastale dell’abitazione e moltiplicarla per 110 (oppure rendita×115,5); se
non si tratta invece di prima casa, la rendita catastale, rivalutata del 5%,
va moltiplicata per 120 (oppure rendita×126). Nel rogito vengono dunque
dichiarati due valori: il prezzo pattuito tra le parti per la cessione del
fabbricato e il valore determinato sulla base delle rendite su cui calcolare
le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Questo comporterà
sicuramente maggiore trasparenza nei dati indicati negli atti di
compravendita, cosa che agevolerà il Catasto negli aggiornamenti delle
tariffe d’estimo, nonché, dal punto di vista legale, maggiori garanzie per
l’acquirente, che vede così ufficializzata la spesa sostenuta. Il Fisco
coprirà in parte le minori entrate conseguenti all’applicazione della nuova
tassazione con i maggiori incassi relativi all’Iva calcolata sulle parcelle
dei notai, i cui compensi vengono determinati sulla base del prezzo
dell’immobile oggetto di compravendita (sono stati comunque previsti degli
sconti per contenere gli aumenti), nonché con le maggiori imposte che i
contribuenti dovranno in futuro versare relativamente a Irpef e Ici, quando
saranno aggiornate le rendite catastali dei fabbricati.
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